FIDUCIAL Gérance : 2ème Société préférée des CGP
- 12/03/2024
Après une belle remontée en 2022, avec 2,1 millions de m² (+10% par rapport à 2021), la demande placée de bureaux en Île-de-France, indicateur–phare de la santé du marché, est en berne au 1er trimestre 2023, avec seulement 317 000 m² placés, soit une baisse de 39% par rapport à la même période, qui touche toutes les catégories de surfaces. C’est le signe que le marché tertiaire est désormais impacté par les difficultés des utilisateurs, qui préfèrent renégocier leurs loyers plutôt que déménager. Résultat, l’offre disponible à 1 an continue à gonfler, pour atteindre aujourd’hui 6 millions de m², soit 4 ans de transactions au rythme actuel. De même, le taux de vacance moyen a encore grimpé, à 7,9% sur l’Île-de-France, avec toujours de fortes disparités : 3,5% à Paris contre environ 20% pour le secteur péri-Défense ou la 1ère couronne nord.
Les propriétaires peuvent toutefois se rassurer avec les valeurs locatives, qui restent orientées à la hausse, malgré un léger recul des mesures d’accompagnement, signe que ces valeurs reflètent mieux la réalité du marché. Les loyers « prime » restent très élevés, avec des pointes entre 950 €/m² et 1.000 €/m² dans le QCA parisien, et les loyers moyens restent également soutenus dans les marchés centraux (à Paris, 834 €/m² en neuf ou restructuré, 694 €/m² en seconde main, à comparer avec La Défense, à 505 €/m² et 419 €/m² respectivement). Ce n’est pas le cas dans les marchés de périphérie, où les loyers se situent dans une fourchette de 250 à 350 €/m².
L’année 2022 s’est terminée sur un résultat très correct, avec environ 29 Md€ investis en immobilier d’entreprise sur l’ensemble du marché français, un chiffre très légèrement supérieur à ceux des deux années précédentes. Ce résultat cache en fait une inversion de tendance, à l’œuvre depuis le 4ème trimestre, l’un des plus faibles enregistrés depuis longtemps. Ce ralentissement se poursuit, avec un 1er trimestre 2023 à 4 Md€, en baisse de 25% par rapport à 2022 et 18% par rapport à la moyenne décennale. Ce phénomène est dû à l’attentisme généralisé des investisseurs dans le contexte de remontée des taux de rendement.
La classe d’actifs bureaux, compartiment-phare du marché, continue à perdre de sa superbe : 60% des volumes en 2021, 50% en 022, 42%seulement au 1er trimestre 2023. Ce recul profite principalement à la classe d’actifs commerces, qui connaît un vrai retour en grâce depuis la fin du Covid : 5,8 Md€ investis en 2022, troisième meilleure année de la décennie (32% des volumes), et encore 1,3 Md€ au 1er trimestre 2023, un chiffre toujours supérieur à la moyenne décennale. Le segment logistique est moins en pointe que l’an dernier (4,9 Md€ en 2022 contre 5,4 Md€ en 2021), du fait de la remontée des taux, mais reste une classe d’actifs appréciée des investisseurs, qui tablent sur une prochaine fin du repricing.
La rentrée de septembre a sonné le début de la décompression des taux de rendement, dans la foulée des remontées successives des taux directeurs des banques centrales. Ce phénomène touche toutes les classes d’actifs, à commencer par les bureaux, y compris parisiens, et dans une moindre mesure les commerces, dont la remontée est en partie actée. Les grands brokers situent actuellement les taux « prime » à 3,15% pour les bureaux, 3,75% pour les commerces et 4,25% pour la logistique. Pour notre part, nous anticipons de nouvelles décompressions, de 50 à 150 pb selon les actifs.
Après une belle année 2021 (1,2 million de logements vendus dans l’ancien, meilleur score depuis 15 ans), l’année 2022 a marqué un fléchissement (1,1 million) mais reste au-dessus de la moyenne décennale. Les prévisions pour 2023 se situent autour de 1 million de logements vendus. Cette décrue est bien évidemment liée à la capacité d’emprunt des acquéreurs, directement impactée par la hausse des taux d’intérêt et le durcissement des conditions d’octroi des prêts bancaires.
Dans le neuf, le phénomène est similaire (248 000 logements vendus, en baisse de 5%). La reprise n’est plus d’actualité. On assiste en effet à un décrochage inédit entre les autorisations de construire, qui restent à un niveau élevé, autour de 500 000 logements, et les mises en chantier, qui subissent de plein fouet la flambée des coûts de construction et retombent autour de 380 000 logements. Les réservations sont en baisse de 15% et les stocks en hausse de 9%. Les promoteurs sont inquiets. Les grands acteurs du secteur militent actuellement pour une nouvelle politique de soutien de la part du gouvernement.
En ce qui concerne les prix de l’ancien, l’atterrissage se confirme en Île-de-France (+2% seulement à fin 2022), tandis que les régions poursuivent leur rattrapage, avec une hausse moyenne de 7%, comprenant néanmoins quelques marchés en baisse, comme Strasbourg ou Bordeaux.
Dans le neuf, les prix ont continué à monter, à un rythme moindre toutefois (+5,7% en 2022, mais +1,3% seulement au 4ème trimestre). Il est clair que cette évolution sera impactée dans les prochains mois par la baisse des réservations.
Après deux années record, l’investissement résidentiel en bloc s’est essoufflé, avec 5,6 Md€ placés (-23% en 2022, -31% sur le résidentiel classique). Les institutionnels se reportent sur le résidentiel géré, qui pèse aujourd’hui 1,3 Md€. Malgré la hausse des taux, les rendements résidentiels restent encore assez bas, inférieurs à 3% pour Paris, Lyon et Bordeaux. Seules des villes moyennes comme Besançon ou Amiens tangentent la barre des 5%. En résidences gérées, les taux « prime » demeurent pour l’instant à moins de 4%.
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