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La fiscalité des SCPI

Les revenus imposables des SCPI sont issus  :

  • des encaissements des loyers perçus des actifs détenus par la SCPI,
  • des rendements de  placements de trésorerie,
  • et des plus-values réalisées de cessions d’immeubles.

La fiscalité correspondant à chacun de ces revenus est variable suivant si l'associé est une personne morale ou physique et s'il est ou pas résident en France. 

Imposition des revenus

Imposition des revenus

Les  SCPI sont des sociétés dites « transparentes » et ne sont pas soumises à l'impôt sur les sociétés.

De leur côté, les associés, personnes physiques ou morales, se trouvent dans la même position fiscale que s'ils étaient directement propriétaires des biens détenus par la société.

Au titre des  Revenus fonciers correspondant à la quote-part des loyers nets perçus par la SCPI, l’associé est soumis à l’impôt sur le revenu :

  • Impôt sur le Revenu au barème progressif et Prélèvements sociaux;
  • Déductibilité des éventuels intérêts d'emprunt liés à la souscription.

Le porteur de parts peut être imposé à la marge au titre des Revenus mobiliers sur sa quote-part des SCPI (dans le cas où la SCPI effectue des placements à court terme de sommes en instance d’utilisation ou de sa trésorerie excédentaire).

Les plus-values nettes immobilières imposables après prise en compte des abattements, sont soumises à un taux forfaitaire de 36,2% : 19% au titre de l'impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvement sociaux).

La base imposable est réduite par l’application d’un abattement progressif pour la durée de détention.

Pour les cessions effectuées depuis le 1er septembre 2013, l’abattement sur le revenu imposable se décompose ainsi :

  • 6 % par année de détention entre la 5e et la 21e année ;
  • 4 % lors de la 22e année de détention révolue.

Après 22 années de détention, la plus-value immobilière est ainsi exonérée.

Pour les prélèvements sociaux, l'abattement se décompose ainsi :

  • 1,65 % pour chaque année de détention entre la 5e et la 21e année ;
  • 1,60 % lors de la 22e année de détention;
  • 9 % chaque année après la 22e année.

Après 30 ans de détention, l'exonération des prélèvements sociaux est acquise.

Les plus-values excédant 50 000 € sont en outre assujetties à une taxe spécifique depuis le 1er janvier 2013.

Les SCPI entrent dans l'assiette de l'IFI. Ils sont taxables, mais uniquement à hauteur de leurs actifs de nature immobilière, et ce quel que soit le mode de détention considéré : détention directe, détention via une assurance-vie…

Démembrement de propriété

Lorsque la détention en usufruit résulte d'une succession, l'usufruitier et le nu-propriétaire du biens soient imposés séparément sur la valeur de leurs droits respectifs. Enfin, les parts ou actions de sociétés à hauteur de la part de leur valeur représentative de biens immobiliers, entrent dans l'assiette de l'IFI (hors immobilier dévolu à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de l'entreprise).

Vue d'ensemble de la fiscalité des SCPI

Les  SCPI sont des sociétés dites « transparentes » et ne sont pas soumises à l'impôt sur les sociétés.

De leur côté, les associés, personnes physiques ou morales, se trouvent dans la même position fiscale que s'ils étaient directement propriétaires des biens détenus par la société.

Fiscalité des SCPI : revenus fonciers

Au titre des  Revenus fonciers correspondant à la quote-part des loyers nets perçus par la SCPI, l’associé est soumis à l’impôt sur le revenu :

  • Impôt sur le Revenu au barème progressif et Prélèvements sociaux;
  • Déductibilité des éventuels intérêts d'emprunt liés à la souscription.
Fiscalité des SCPI : revenus mobiliers

Le porteur de parts peut être imposé à la marge au titre des Revenus mobiliers sur sa quote-part des SCPI (dans le cas où la SCPI effectue des placements à court terme de sommes en instance d’utilisation ou de sa trésorerie excédentaire).

Fiscalité des SCPI : la plus-value

Les plus-values nettes immobilières imposables après prise en compte des abattements, sont soumises à un taux forfaitaire de 36,2% : 19% au titre de l'impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvement sociaux).

La base imposable est réduite par l’application d’un abattement progressif pour la durée de détention.

Pour les cessions effectuées depuis le 1er septembre 2013, l’abattement sur le revenu imposable se décompose ainsi :

  • 6 % par année de détention entre la 5e et la 21e année ;
  • 4 % lors de la 22e année de détention révolue.

Après 22 années de détention, la plus-value immobilière est ainsi exonérée.

Pour les prélèvements sociaux, l'abattement se décompose ainsi :

  • 1,65 % pour chaque année de détention entre la 5e et la 21e année ;
  • 1,60 % lors de la 22e année de détention;
  • 9 % chaque année après la 22e année.

Après 30 ans de détention, l'exonération des prélèvements sociaux est acquise.

Les plus-values excédant 50 000 € sont en outre assujetties à une taxe spécifique depuis le 1er janvier 2013.

Fiscalité des SCPI : l'IFI

Les SCPI entrent dans l'assiette de l'IFI. Ils sont taxables, mais uniquement à hauteur de leurs actifs de nature immobilière, et ce quel que soit le mode de détention considéré : détention directe, détention via une assurance-vie…

Démembrement de propriété

Lorsque la détention en usufruit résulte d'une succession, l'usufruitier et le nu-propriétaire du biens soient imposés séparément sur la valeur de leurs droits respectifs. Enfin, les parts ou actions de sociétés à hauteur de la part de leur valeur représentative de biens immobiliers, entrent dans l'assiette de l'IFI (hors immobilier dévolu à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de l'entreprise).