L'environnement change, pas nos convictions ...

FIDUCIAL Gérance a décidé d'ajuster les prix des parts sur ses deux SCPI commerces (-13,86% sur Buroboutic et -8,7% sur Ficommerce) laissant inchangés ceux des trois autres SCPI.

Jean-Denis Errard de Gestion de Fortune a rencontré Guirec Penhoat, président de FIDUCIAL Gérance et Thierry Gaiffe, directeur général, pour faire le point.

À la suite de la recommandation de l'AMF de faire expertiser les actifs, quel bilan avez-vous dressé à fin juin ?

Guirec Penhoat : Nos expertises au 30 juin sont en ligne avec nos attentes, nos valorisations se tiennent entre +1% pour Pierre Expansion Santé et -3%. Nous avons réalisé des estimations par devoir de transparence vis-à-vis de nos associés dans un contexte difficile. Nous ne pouvions pas continuer à collecter sur la base de valeurs décorrélées du marché, donc cette épreuve vérité s'imposait.

Sur nos 2Md€ d'actifs sous gestion, nous avons environ 50% en commerces, un segment de marché qui a souffert depuis cinq ans. Mais sur nos deux SCPI commerces, Buroboutic et Ficommerce, les fondamentaux sont solides : taux d'occupation au dessus de 95%, encaissements au dessus de 98% et des revalorisations de loyers bien acceptées. 

Thierry Gaiffe : Le commerce est pluriel, mais le commerce de proximité est unique. Nos locataires qui sont des commerçants de proximité en centre ville ou au sein de retail parks rencontrent moins de difficultés et ont réglé leurs loyers pendant la crise avec des aménagements limités.

"Ceux qui ont trop collecté ont évidemment investi à des niveaux de rendement qui ne sont pas raisonnables"

Allez vous réajuster votre stratégie face à cette crise ? 

TG : La SCPI Pierre Expansion Santé continue sur sa réorientation, à 70% vers la santé. Une cession importante est en cours qui va permettre d'accentuer la granulité du fonds. Pour les autres, nous allons poursuivre dans notre approche thématique. L'environnement change, pas nos convictions. Sélectipierre 2, investie en bureaux centre de Paris, a d'excellents fondamentaux, avec un stock de plus-values latentes significatif.

GP : Nous avons toujours refusé d'acquérir ces dernières années, comme certains des immeubles à moins de 3% en bureaux ou à 4/4,5% en région. Les plus fortes corrections actuellement actées par les évaluateurs sont sur ces immeubles. Ceux qui ont trop collecté ont évidemment investi à des niveaux de rendement qui ne sont pas raisonnables et qui se font sanctionner aujourd'hui. Nous, chez FIDUCIAL Gérance, nous tenions à une collecte maîtrisée. Peut être un peu trop, parce que le commerce bashing a généré beaucoup d'opportunités que nous ne pouvons pas saisir. 

Vos projets ?

TG : Nous reprenons Soprorente au 1er octobre, une belle SCPI à capital fixe d'environ 76M€ jusque là majoritairement constituée de commerces surtout situés à Paris, que gérait BNP Paribas Reim. Nous allons la faire grandir par augmentation de capital d'ici deux ou trois ans. Nous possédons une expertise  avec la reprise récente de Capiforce Pierre et d'Atlantique Pierre 1 que nous avons fusionné avec succès. 

Avez-vous mise en place des fonds de remboursement pour faire face aux demandes de rachat ?

TG : Oui, sur nos véhicules commerces avec un principe d'équité entre les associés, chaque associé peut sortir avec le même nombre de parts. En d'autres termes, un associé détenant beaucoup de parts ne doit pas bloquer le retrait des autres associés. De plus, il n'est pas question de brader nos plus beaux actifs. 

Votre endettement est-il important ? 

GP : Non, très faible. Nous n'avons que de la dette revolving pour financer les acquisitions au bon moment. Et nous avons décidé de lever le pied encore, donc en fin d'année nos lignes de trésorerie seront quasiment inutilisées. On devrait être largement sous les 10% sur toutes nos SCPI. Mais vous avez raison, il y a un vrai sujet de place avec tous ceux qui vont devoir refinancer leurs crédits in fine. Tous ceux qui sont à 25% et plus vont devoir vendre dans de mauvaises conditions. N'oublions pas que des souscripteurs sont endettés pour financer des parts de SCPI elles-mêmes endettées ...

"Le vrai sujet, c'est le taux d'occupation, l'évolution du flux de revenus, la qualité des locataires et des emplacements"

En fin de compte, le plus important pour les associés, c'est l'évolution du revenu de l'associé !

GP : Oui. La progression du revenu est la donnée la plus importante pour l'associé. Tant qu'il ne vend pas, peu importe la variation de la valeur de la part. La SCPI est un vrai fonds de pension, avec deux avantages, c'est que le capital est transmissible aux héritiers contrairement à une rente viagère ou à une pension de retraite et que ce capital au fil des années se valorise.

Comment votre collecte évolue-telle ?

TG : Mollement. Le commerce bashing pèse beaucoup alors que les opportunités sont là et que les perspectives sont bonnes !

GP : La collecte globale sur les SCPI commerces végètent entre 250 et 500M€ depuis cinq ans, c'est à dire 2,5 et 5% du flux ! Nous sommes à 10%, donc une collecte très faible. Les épargnants vont le regretter puisque nous avons plein d'opportunités qui seraient très relutives. Globalement, la collecte va s'élever à 100 M€ brut. Nous sommes confiants sur la bonne santé du secteur. 

Alors dans ce contexte, quels sont vos prix d'équilibre raisonnable ? 

TG : Les prix du marché vont continuer de se tasser. Nous ne vouons pas ajuster deux fois, nous allons donc ajuster les prix sur nos fonds commerce pour tenir compte de ces cinq années sous tension (autour de -10%) et nous ne devrions pas y revenir au 31 décembre. Pour les autres, les valeurs restent stables, puisque nettement en-dessous des valeurs de reconstitution. Mais le vrai sujet, c'est le taux d'occupation, l'évolution du flux des revenus, la qualité des locataires et des emplacements. Tout est dit.

Crédit photo : Gestion de Fortune