À la découverte de FIDUCIAL Gérance - épisode 6

Dans ce sixième épisode de la série "FIDUCIAL Gérance autrement", Tanguy découvre le rôle de l’équipe Investissements et Arbitrages, en charge des acquisitions et des cessions d’actifs immobiliers pour les SCPI. Aux côtés de François DUPUIS, Directeur Investissements et Arbitrages, et Stanislas BUREAU, Responsable du pôle, il en apprend davantage sur le fonctionnement de l’équipe, les opérations réalisées en 2024 et les grandes étapes d'une acquisition ou d'un arbitrage.

François DUPUIS – Directeur Investissements et Arbitrages : Bonjour et bienvenue au sein de l'équipe Investissements et Arbitrages. Nous sommes 6 et nous sommes en charge de toutes les acquisitions et de toutes les cessions d'actifs immobiliers pour le compte de nos SCPI.

À l'investissement nous sommes extrêmement sélectifs puisque nous recevons un grand nombre de dossiers chaque année et que nous réalisons moins d'une dizaine d'opérations par an. En 2024, nous avons sécurisé une demi-douzaine d'opérations pour environ 3 000 m².

À l'arbitrage, nous choisissons les actifs que nous décidons de céder, soit parce que nous avons créé toute la valeur possible, soit parce qu'ils ne respectent pas nos critères ISR.

En 2024, nous avons signé plusieurs dizaines d'opérations pour un total de 40 000 m². Au total, depuis le début de l'année, nous avons réalisé environ 75 millions de transactions.

Tanguy COURARD – Épargnant : Mais comment trouvez-vous les meilleures affaires ?

François DUPUIS : Et bien tout d'abord, c'est le carnet d'adresses de l'équipe qui est très étoffé. Et puis c'est également l'image de FIDUCIAL Gérance qui est un acteur bien référencé sur le marché. Nous sommes très à l'écoute. Nous recevons des dossiers de toute la place, depuis les grands brokers jusqu'aux apporteurs indépendants, et nous sommes également proactifs avec nos confrères investisseurs et avec les principaux opérateurs.

Tanguy COURARD : Tout à l’heure, vous avez parlé d’arbitrage… pourtant ce n’est pas du sport ?

Stanislas BUREAU – Responsable Investissements et Arbitrages : Un arbitrage est en fait la vente d'un actif du patrimoine de l'un des fonds que nous gérons. Et cette vente peut être induite par plusieurs raisons.

Ça peut être par exemple, une volonté de recentrage d'un de nos fonds sur une thématique précise. Par exemple, en ce moment, on est en train d'arbitrer un retail park qui appartient au patrimoine de notre SCPI Selectipierre 2, qui a plutôt vocation à détenir et à investir dans du patrimoine de bureau parisien.

Ça peut être aussi l'identification d'un risque potentiel, que ce soit de la qualité du locataire ou de l'environnement de l'actif, donc de la vacance de la zone ou mutation de celle-ci. Ou alors de la taille de l'actif, du poids qu'il a dans le fonds qu'il détient.

Ça peut aussi être une vente à un de nos locataires en place, qui, par stratégie, a intérêt à détenir le patrimoine et à cet emplacement, et qui est prêt à nous offrir plus que le marché.

Et de manière plus générale, ça peut être une vente assez opportuniste à un acteur très motivé.

Tanguy COURARD : C’est plus clair ! Mais alors, comment ça se passe une acquisition ?

Stanislas BUREAU : Alors, il y a plusieurs étapes. Tout d’abord, c’est l’identification d’un bon dossier, que ce soit par rapport à des critères techniques, financiers, environnementaux ou juridiques par exemple.

Ensuite, on va préparer un business plan, que l’on va présenter en comité d’investissements avec les analystes. Et le comité va nous challenger sur celui-ci.

Si le dossier est accepté, nous émettons une offre préliminaire ce qui va nous permettre, avec l’accord du vendeur, d’entrer dans une phase d’exclusivité d'étude. Et ce qui va nous permettre de réaliser nos due diligence.

Après celle-ci, on va confirmer notre offre préliminaire par une lettre d’offre ferme ou alors la signature d’une promesse de vente.

La dernière étape, une fois qu’on a levé toutes les conditions suspensives pendant la période intermédiaire, c’est d’aller à la réitération de l’acte authentique chez le notaire.

Tanguy COURARD : Et en tant qu’Associé, est-ce que je peux vous donner mon avis ? Ou même vous apporter des affaires ?

François DUPUIS : Alors la responsabilité de l’investissement ou de l’arbitrage nous incombe pleinement. Mais pour le bon fonctionnement de nos relations avec nos Associés, il nous arrive souvent de consulter le Conseil de Surveillance qui réunit des Associés élus par l’ensemble des Associés. Et pour ce qui est des conflits d’intérêts, nous y sommes très attentifs. On considère que chacun doit rester dans son rôle.

Tanguy COURARD : Et ça marche pareil pour l’achat des forêts ?

François DUPUIS : La forêt, c’est un actif spécifique. Nous avons, depuis longtemps, une équipe dédiée qui en assure la gestion.

Dans le prochain épisode, Tanguy partira à la rencontre de cette équipe pour en apprendre davantage sur la gestion forestière, un domaine à la croisée de la performance patrimoniale et de la préservation environnementale. À très bientôt pour l’épisode 7 consacré au Pôle Forêt !